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Jan 28th 2015, 20:06

【大紀元2015年01月29日訊】（大紀元記者逸銘綜合報導）對於全球最主要的幾個豪宅市場而言，世界經濟的高峰與低谷都是他們的旺季：全球經濟繁榮的時候，高端房將獲得可觀的資本增值；而在全球經濟低谷時，這些理想地段的優質房產則會成為業主資本的理想避風港。那麼，在並不平靜的2014年過後，2015年的全球高端房市會有怎樣的表現呢？

知名地產代理公司萊坊（Knight Frank）在2014年底發布的全球高端房市預測（Prime Global Cities Forecast）中，介紹並預測了世界上八個主要城市的高端房市走勢。在2015年中，紐約、悉尼和倫敦的高端房市將上升或不變，而巴黎、新加坡、香港、日內瓦和迪拜將有下滑。

一、風險與機遇

1．延續避險趨勢

儘管時至今日，金融危機對全球經濟的影響已有所緩和，但是經濟或政治危機地區的財富快速流向「避險」市場的趨勢仍在持續。根據經合組織（OECD）的報告，歐元區危機尚未解決，而中東地區、烏克蘭和西非地區的地緣政治風險上升。這些風險不止對石油供給和全球經濟穩定有潛在影響，也會增加投資者對避險資產的需求。

此外，隨著華人投資的海外高端房產的數量增多和地區擴大，萊坊認為中國經濟的「急轉彎」可能是全球豪宅市場面臨的最大風險之一。

由於這些買家專注於財富保值，因此將會避開高風險、高回報的投資領域，而傾向於尋找成熟、穩定的投資領域，例如倫敦、悉尼和紐約的豪宅。但是由於這些黃金地段的房產供應非常有限，因此投資者也會對高端地段的周邊地區產生很大的需求，大筆流入的避險資金將會產生顯著的漣漪效應並推升房價。

2．觸底反彈的信心

金融危機之後，世界經濟中最薄弱的點基本一直處於歐洲，而且很多歐洲的高端房市也在跌跌不休。如愛爾蘭首都都柏林（Dublin）、西班牙首都馬德里（Madrid）、羅馬，甚至巴黎，在2009年之後都經歷了長期的需求疲軟和價格下跌。

但是在經濟前景出現了好轉的跡象之後，很多投資者都認為歐洲的高端房市已經觸底，而且其胃口也在恢復。例如2012年都柏林的黃金房市價格已經反彈並顯著上升，其後馬德里的高端房價在2013年也已反彈。由於此前政治上的不確定性，巴黎和羅馬等高端房市被投資者們所忽視，但比起周邊的替代選項仍有不錯的價值。因此萊坊預期，很多投資者將在2015年關注這些地區的投資機會。

3．新興市場新的財富

全球財富的增長，尤其是來自新興市場的超高淨值人群（可投資資產超過3,000萬美元的投資者）的數量不斷增長，在2013年大約是16.8萬人，預計在十年後將增長為21.5萬人。他們對於物業投資有著很大的需求。而全球的幾個樞紐城市將獲得這些投資中的很大一部分。

4．匯率的變動

由於美聯儲可能在2015年加息，並帶動美元匯率上升。而相對的，歐洲央行則日益傾向負利率，這種差異使英國和歐元區的高端房產對於投資者來說更加有利可圖，也會帶來更大的需求。

萊坊特別強調了中國人民幣的未來走勢。由於人民幣仍然不可完全兌換外匯，但在數年之內可能放開。因此任何潛在的貶值都將打擊中國大陸流向全球住宅的投資，尤其是跟美元掛鉤貨幣的地區——例如香港的房價。

5．政府的調控

自2009年以來，世界各國政府都採取了一些關鍵措施來支持或刺激房市。不過現在這些舉措都在緩慢地撤出。而相對的，政府也在採取措施來抑制之前的快速增長，豪宅稅也日益成為世界高端住宅市場的熱門話題。但是除了香港和新加坡，大多數的政府措施對需求的影響有限。

6．基礎設施建設的影響

現在，基礎設施——特別是鐵路、公路或航空的建設——已經日益成為高端房產開發商和投資者的風向標。不過對很多投資者來說，什麼時間點加入開發和增長的週期是個關鍵問題。值得關注的是倫敦近幾十年來最大的交通幹線建設——Crossrail鐵路。預計第一期工程將於2018年首次通車。萊坊預計從2014年至通車為止，其站點周邊的平均房價將上漲36%，增幅最高的幾個站點房價更會上漲43%。

二、英國倫敦的高端房市

作為日不落帝國的首都，倫敦有高安全性、優質的教育、活躍的商業和真正多元化的社會。金融危機過去後的五年，倫敦市中心的黃金地段以其獨特的避險魅力促成了61％的累計漲幅。過去兩年中，全年的房價增長一直穩定在平均7.9％。
在2014年底，政府公布了新的印花稅法，高端房產的稅費上漲使得市場需要時間來消化稅制改革帶來的影響。再加上2015年的五月大選所帶來的不明朗因素，因此很多買家都在觀望大選結果。萊坊預測，2015年的豪宅房價將保持穩定和平緩。如果大選塵埃落定，豪宅稅的威脅回落，隨著被壓抑的需求釋放，2015年的下半年將有一定程度的復甦。

不過，若將倫敦和紐約等國際城市的地產稅比較，英國的稅收制度只是和其他國際性城市看齊，香港的印花稅為8.5%；新加坡針對境外買家的印花稅高達15%，對本地買家購置第二套房產則徵收10%的印花稅。因此，倫敦依然具有吸引力。
但是，在倫敦的黃金地段整體中仍有許多地區將有突出的增長，例如Bayswater、Fitzrovia、Midtown以及金融城（The City）周邊的地區，如City Fringe和Shoreditch的新建高端樓盤。

三、其他地區的高端房市

紐約

由於國際需求的增強和經濟指標的改善，這雙管齊下使得2014年的紐約曼哈頓豪宅價格上漲了至少6.7％。來自中國、英國、俄羅斯和拉丁美洲的買家對紐約的興趣日益濃厚，尤其是考慮到近期開放的十年多次往返簽證，華人買家將會更為活躍。萊坊預計紐約將在2015年重回全球高端房市的冠軍寶座，價格將增長5％至10％。但是市長比爾·白思豪（Bill de Blasio）正在考慮向豪宅買家徵收額外的稅收。

悉尼

跟紐約一樣，萊坊預期悉尼將成為2015年表現最強的高檔住宅市場之一，增幅達5％。增長的主要原因包括，商業信心和政治穩定性的增長有助於吸引海外的利益，疲軟的澳元、低廉的貸款利率和有限的供應也在為這股勢頭助力。

澳大利亞眾議院的常設經濟委員會（The House of Representatives Standing Committee on Economics）已交付關於海外投資澳洲房市的審查報告，其中對於國外買家購買高端房產沒有施加額外的限制。而且吸引高淨值個人的重大投資簽證計畫（The Significant Investor Visa）將額外分出一類——頂級投資簽證（Premium Investor Visa），2015年7月1日推出，以1,500萬美元的投資即可更加快捷的獲得永久居留權。這都會進一步強化悉尼的房市熱點地位。

香港

由於前幾年房市過熱，因此香港政府對房市施加了嚴格的降溫措施，包括對非居民購房徵收較高的印花稅和嚴格的貸款條件。如果2015年利率上升的話，香港的豪宅價格可能會受到更多的下行壓力，萊坊預測香港豪宅房市整體的增長小於5%，而且太平山頂（The Peak）、南灣（Island South）和半山區（Mid-Levels）的表現將會超過整體表現。

新加坡

在2014年，新加坡的高檔住宅價格下降了10％不止。對海外買家的額外印花稅（The Additional Buyer Stamp Duty）高達15％，是市場沉寂的關鍵原因之一。對於疲軟的市場情緒和下跌的價格，外國買家普遍不感興趣。一個主要的房地產開發商最近已暗示了如果市場的表現繼續不溫不火，則「有可能降價銷售」。鑒於市場平靜，政府預計不會推出進一步的降溫措施。在未來六個月內，交易量很可能保持低位，直至現有降溫措施出現放鬆之後，才可能有潛在買家和投資者入場。萊坊預計2015年會有小幅下跌（

巴黎

相比其他歐洲主要城市，巴黎的豪宅價格非常有競爭力，但是政治和經濟的逆風已經攪亂了巴黎豪宅買家們的情緒。奧朗德（Hollande）總統對海外投資者進一步的嚴厲稅收是巴黎豪宅市場的主要威脅。因此萊坊預計在2015年投資情況未變之前，會有小幅下調（

儘管如此，售價在65~130萬歐元的巴黎房產仍然頗為暢銷。這個市場區間的投資者希望能夠從低利率的按揭以及高漲的租賃需求中獲益。

日內瓦

雖然日內瓦的豪宅價格在雷曼破產後仍然居高不下，但這個城市仍是很多貿易公司的青睞之處，很多家庭也在這裡尋求一個更安全的環境教育孩子。因此，世界上很多來自風險地區的買家都受此吸引而來到日內瓦。萊坊預測價格跌幅將接近5%。

迪拜

在2013年底，迪拜土地部（Dubai Land Department）把房地產轉讓費翻了番，阿聯酋央行（UAE Central Bank）也推出了房貸上限，結果大幅增高的前期費用讓買家的情緒顯著減弱。2014年的夏秋兩季裡，住宅交易量就出現了兩位數的下滑，價格也開始下滑。眼下沒有任何跡象表明迪拜的高端房市交易量將有強勁的復甦。萊坊預測價格跌幅將接近10%。
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